Propriétaire ou locataire ?
Lorsqu'il s'agit de choisir un logement, une des décisions les plus importantes est de savoir s'il vaut mieux acheter et payer une hypothèque ou louer. À première vue, payer une hypothèque de 2 500 $ par mois peut sembler similaire à payer un loyer du même montant. Cependant, ces deux options ont des implications financières et personnelles profondément différentes. Dans cet article de vulgarisation nous abordons, sous forme simplifiée, plusieurs concepts essentiels à maitriser pour répondre à cette question.
Comprendre l'hypothèque
Lorsque vous achetez une maison avec une hypothèque, vous entrez essentiellement dans un partenariat avec une banque. Supposons, pour simplifier, que vous disposez de 100 000 $ en espèces (accompte, cash down...) et que vous achetez une propriété à 500 000 $. Vous contractez donc une hypothèque de 400 000 $.
Cela signifie que, initialement, vous possédez réellement une part de 100 000 $ de la maison, tandis que la banque en détient 400 000 $. Si vous deviez revendre la maison immédiatement pour 500 000 $, vous récupéreriez vos 100 000 $, et la banque récupérerait les 400 000 $. En réalité cela serait un peu plus complexe, mais c'est le principe général.
La plus-value (Gains en capital)
Historiquement, l'immobilier a tendance à prendre de la valeur avec le temps.
Donc, si vous ne payiez pas d'hypothèque, et que vous revendez votre pour 550 000 $ après 5 ans (par exemple), la banque récupère toujours ses 400 000 $, mais vous récupérez vos 100 000 $ plus un gain en capital de 50 000 $. Ce gain en capital, en particulier lorsqu'il s'agit de votre résidence principale, est souvent exempté d'impôts sous certaines conditions. Vous auriez donc fait un profit net dans votre proche de 50 000$ grâce à votre capital de 100 000$.
S'il fallait en rester là cela serait trop beau !
Le paiement de l'hypothéque expliqué
Dans la pratique, rembourser votre hypothèque de 400 000 $ implique de verser des paiements mensuels qui incluent à la fois le capital (le montant emprunté initialement) et les intérêts (le profit de la banque). Qu'est-ce que cela veut dire ?
Supposons, pour simplifier, que votre taux d'intérêt se situe entre 5% et 6% sur une période de 25 ans, avec un taux fixe. Dans ce cas, vos mensualités s'élèveraient approximativement à 2 500 $ (en supposant un prêt conventionnel sans intervention de la SCHL). Ce montant se divise en une part destinée au remboursement des intérêts et une autre au capital. Bien que la distinction entre ces deux parts puisse sembler complexe, les banques fournissent un tableau d'amortissement détaillé pour clarifier ces informations.
Après 5 ans, vous aurez payé un total de 150 000 $ en hypothèque (2 500$ x 60 mensualités), réparti approximativement entre 42 000 $ de capital et 108 000 $ d'intérêts. Cela signifie que vous aurez augmenté votre part dans la valeur de la maison de 42 000 $.
Si, à ce moment, vous vendez la maison pour 550 000 $, vous devrez moins rembourser à la banque (soit 358 000 $ au lieu de 400 000 $), et vous récupérerez non seulement vos 100 000 $ initiaux mais également les 42 000 $ de capital accumulé et les 50 000 $ de gain en capital, soit un total de 192 000 $.
Ainsi, l'investissement initial de 100 000 $ dans la maison vous aurait rapporté 92 000 $. Bien entendu, plus la valeur de la maison augmente, plus le bénéfice est important. Inversement, si la valeur de la maison diminue, la situation est moins favorable. De plus, un taux d'intérêt plus bas rend l'investissement encore plus attractif.
L'évolution des capitaux propres au fil du temps
Un aspect essentiel du remboursement de l'hypothèque est l'évolution de la structure de vos paiements au fil du temps. Plus les années passent, plus la proportion du capital remboursé s'accroît par rapport aux intérêts. Cela rend votre investissement progressivement plus avantageux.
En supposant que le taux d'intérêts resterait stable, voici le capital remboursé par tranche de 5 ans pendant 25 ans :
1-5 ans : 42 000$ de capital et 108 000$ d'intérêts
6-10 ans : 55 000$ de capital et 95 000$ d'intérêts
11-15 ans : 74 000$ de capital et 76 000$ d'intérêts
16-20 ans : 98 000$ de capital et 52 000$ d'intérêts
21-25 ans : 130 000$ de capital et 20 000$ d'intérêts
Cette progression démontre que, au fil du temps, les paiements hypothécaires deviennent de plus en plus bénéfiques pour le propriétaire. Initialement, une grande partie du paiement mensuel est absorbée par les intérêts. Cependant, à mesure que vous avancez dans la durée du prêt, une plus grande part de chaque paiement est allouée au capital. Ainsi, vous construisez progressivement plus d'équité dans votre propriété, tout en réduisant le coût total des intérêts payés sur la durée du prêt.
Comparaison avec un loyer
Si vous payez un loyer de 2 500$ pendant 5 ans, vous aurez au final dépensez le même 150 000$ qu'en payant une hypothèque du même montant, mais n'aurez accumulé aucun actif (capital) en contrepartie contrairement au 42 000$ de capital "gagné" via le paiement de l'hypothèque. Et plus le temps passe, plus c'est significatif.
Payer un loyer est un peu comme si vous payez une hypothéque à 100% d'intêrets ! Vous n'accumulez aucun capital, autrement dit vous ne gagnez aucun droit sur le logement.
Par contre, par ailleurs, vous aurez éventuellement placé votre 100 000$ et obtenu un certain profit dépendament de la performance de vos placements. Potentiellement vous obtiendrez un bon rendement, mais généralement de façon plus risquée et plus fluctuant si vous recherchez de la performance.
Et l'impact sur votre quotidien ?
Lorsque vous envisagez de dépenser 2 500 $ par mois pour votre logement, une question cruciale se pose : quel type de résidence pouvez-vous vous permettre d'acheter ou de louer pour ce montant ? Cette interrogation est d'autant plus pertinente que la réponse varie grandement selon les emplacements et la nature des biens.
Il est essentiel de reconnaître que le choix de votre logement va au-delà d'une simple décision financière. Votre maison ou appartement n'est pas seulement un investissement ; c'est le lieu où vous vivez au quotidien, l'espace qui accueille votre vie personnelle et familiale. La qualité de vie, le confort et la satisfaction qu'apporte un logement sont des aspects tout aussi importants que les considérations financières.
Votre décision doit être guidée par une évaluation équilibrée entre ce que vous recherchez dans un logement et les opportunités offertes par le marché immobilier. Qu'il s'agisse d'acheter ou de louer, l'objectif est de trouver un lieu de vie qui répond non seulement à vos besoins financiers, mais aussi à vos aspirations de confort et de bien-être au quotidien.
Autres coûts à considérer par un futur propriétaire
Attention les calculs présentés précédemment sont simplifiés et ne prennent pas en compte d'autres coûts qu'un propriétaire doit être prêt à payer par rapport à un locataire. Par exemple on doit penser aux coûts suivants :
taxe de bienvenu (droit de mutation)
taxes municipales et scolaires
assurance propriétaire
entretien et travaux
services récurrents divers : déneigement, entretien extérieur, ...
etc.
Étant donné ces coûts supplémentaires, il est imprudent de comparer directement le paiement d'un loyer avec celui d'une hypothèque. Si vous envisagez de devenir propriétaire, le montant de votre hypothèque devrait être inférieur à ce que vous paieriez en loyer, afin de compenser ces dépenses supplémentaires.
Ces coûts supplémentaires peuvent réduire ou même détruire la rentabilité globale de votre investissement immobilier s'ils ne sont pas bien planifiés. Il est donc crucial de les intégrer dans votre budget prévisionnel pour avoir une vision complète de ce que représente réellement la possession d'une propriété.
Conclusion
Posséder son logement est souvent considéré par les conseillers financiers comme une étape fondamentale pour tout investisseur planifiant son avenir. Historiquement, l'immobilier s'est avéré être une bonne protection contre l'inflation sur le long terme, offrant une croissance au moins équivalente à l'inflation, et parfois supérieure, en fonction des types de biens et de leur emplacement.
En se focalisant sur le marché immobilier du Grand Montréal, il est clair que ce secteur demeure relativement sous-évalué comparé à d'autres marchés similaires en Amérique du Nord. Ainsi, un investissement judicieux dans cette région pourrait s'avérer être une décision rentable sur le long terme, surtout dans le cadre d'un portefeuille diversifié.
Il est important de souligner que cet article ne constitue pas un conseil financier. Il est essentiel que chaque lecteur évalue sa propre situation et discute de sa stratégie financière avec un conseiller professionnel. L'objectif de cet article est d'éclairer les investisseurs novices sur certains mécanismes de l'investissement immobilier, en espérant apporter une aide à la prise de décision éclairée.
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